Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. Czy warto?

Stale rosnąca wysokość stóp procentowych w Polsce powoduje, że wiele osób rozważających zakup mieszkania poszukuje rozwiązań dających pewnego rodzaju stabilizację. Jednym z nich może być kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, dzięki czemu zyskujemy przynajmniej czasową gwarancję niezmienności wysokości rat. Co trzeba wiedzieć o stałym oprocentowaniu kredytów mieszkaniowych? Czy warto zaciągać kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym?

Podwyżki stóp uderzają w kredytobiorców

Kilkukrotne z rzędu podwyżki stóp procentowych powodują, że raty kredytów rosną w ostatnim czasie praktycznie z miesiąca na miesiąc. W najgorszej sytuacji znajdują się naturalnie posiadacze kredytów mieszkaniowych, które cechuje zarówno wysoka wartość, jak i długi okres spłaty. Biorąc pod uwagę fakt, że ostatnie lata owocowały ogromnym zainteresowaniem własnym “M” i łatwą dostępnością do bardzo tanich pieniędzy – stopy procentowe były bliskie zeru – liczbę nowych kredytobiorców na zmiennej stopie liczyć możemy w setkach tysięcy. Oni też dziś – gdy rośnie WIBOR – co kwartał lub co pół roku otrzymują nowe harmonogramy spłat, w których wartość raty może być wyższa nawet o 60 procent.

Podwyżki stóp procentowych, a tym samym zwyżka wartości wskaźnika WIBOR, staje się dosłownie przekleństwem tysięcy osób, których już niedługo może nie być stać na spłatę rat kredytów mieszkaniowych. Warto w tym miejscu dodać, że przez działania Narodowego Banku Polskiego, mające na celu hamowanie gospodarki w celu walki z inflacją, powodują, że spadł też znacznie popyt na kredyty mieszkaniowe, ponieważ Polacy boją się zaciągać teraz wieloletnie zobowiązania. Także banki zacisnęły mocno śrubę i znacznie ograniczyły dostęp do finansowania nieruchomości. Zdolność kredytowa topnieje w oczach, a te osoby, które stać na kredyt mieszkaniowy poszukują rozwiązań, które dadzą im gwarancję niezmienności raty. Jednym z nich może być kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem

Jeszcze w 2017 roku Komisja Nadzoru Finansowego wydała tzw. Rekomendację S, w której poniekąd przymusiła banki do stworzenia ofert kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem. Pozostawiła im jednak furtkę polegającą na możliwości stworzenia ofert z oprocentowaniem wyłącznie okresowo stałym. Minimalny czas to 5 lat, a jak nietrudno się domyślić, większość banków przygotowała oferty stałego oprocentowania właśnie na najkrótszy dopuszczalny przez KNF okres.

Jeszcze rok temu, a więc na początku 2021 roku średnia wysokość stałego oprocentowania wynosiła zwykle nie więcej niż 4 procent, co w sytuacji, gdy stopy procentowe wynosiły 0,1-0,5 proc. nie było atrakcyjnym rozwiązaniem dla Polaków. Dziś niejeden kredytobiorca już gryzie się w język, ponieważ aktualna stawka WIBOR przekroczyła 5 proc. Ofertowa wysokość stałego oprocentowania kredytów hipotecznych to już około 7, a niekiedy nawet 9 procent, czyli nawet dwukrotnie więcej niż przed rokiem.

Na czym polega stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Odpowiedź na to pytanie wydaj się oczywista i w dużej mierze opisaliśmy to powyżej, ale warto dokładnie przedstawić to rozwiązanie. Jak wspomnieliśmy wcześniej, od 2017 roku banki mają obowiązek oferowania kredytów hipotecznych (kredytów mieszkaniowych z zabezpieczeniem w postaci hipoteki). Wydana przez KNF Rekomendacja S w tym zakresie miała zarówno zrównoważyć oferty dostępne na rynku, jak i dać kredytobiorcom i samym bankom możliwość minimalizowania ryzyka.

W czasach, gdy stopy procentowe były wyjątkowo niskie, osoby zaciągające kredyty hipoteczne nie były zwykle zainteresowane tym rozwiązaniem, ponieważ realna wysokość raty byłaby znacznie wyższa niż na zmiennej stopie. Gdy stawka WIBOR wynosiła około półtora procenta, 4-procentowe stałe oprocentowanie kredytu faktycznie nie było atrakcyjne. Wszystkie zmieniło się gdy RPP podniosła stopy procentowe do poziomu, który wystrzelił WIBOR wyżej niż 4 proc. Od tego momentu zmienne oprocentowanie stało się nieopłacalne, ponieważ realnie płacimy za kredyt znacznie więcej.

Jeśli umowa kredytowa zostałaby zawarta na stałe oprocentowanie np. 4 procent stawka WIBOR (a także same działania RPP) nie miałyby żadnego wpływu na wysokość raty kredytu, co chroniłoby nasze pieniądze.

Czy warto brać kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?

W czasach, gdy nawet Narodowy Bank Polski nie wie, jak wysoko będzie musiał podnosić stopy procentowe, a prezes NBP oznajmia, iż Rada Polityki Pieniężnej jest gotowa do dalszej interwencji, mającej na celu hamowanie wysokiej inflacji, stałe oprocentowanie kredytu może być dobrym rozwiązaniem. Trzeba jednak pamiętać, że wiele zależy od samej jego wartości. Jeśli stopy procentowe wynoszą 5 procent, a oferta stałe oprocentowania 8 czy 9, musimy mieć świadomość tego, że różnica ta jest naprawdę wysoka. Nie wiemy jednak, jak wysoko poszybują stopy w kolejnych miesiącach, co również wiąże się ze sporym ryzykiem.

Jeśli RPP będzie podnosił stopy do oczekiwań rynkowych, a więc nie wyżej niż 7,5 proc. stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego w wysokości 8 procent będzie nieopłacalne. Jeśli zaś stopy pójdą jeszcze wyżej, a więc np. do 8,5 proc. lekką różnicę w oprocentowaniu da się już zauważyć.

Na zakończenie trzeba dodać, że wysokie stopy procentowe nie muszą utrzymywać się przez 5 kolejnych lat, a jeśli koniunktura ulegnie zmianie, RPP może podjąć działania odwrotne, czyli obniżyć stopy procentowe. To zaś spowoduje, że kredyty oparte o zmienne oprocentowanie będą znacznie tańsze niż te na stałym.

Przed podjęciem decyzji o kredycie hipotecznym ze stałym oprocentowaniem najlepiej skonsultować się z doświadczonym ekspertem kredytowym.

Zdjęcia: Kindel Media Pexels, wutzkoh via Canva.