Czym jest umowa rezerwacyjna i na co zwrócić uwagę podpisując ją?

Osoby planujące zakup nieruchomości na kredyt, muszą liczyć się z tym, że proces pozyskania kredytu hipotecznego zajmuje wiele tygodni. Już samo poszukiwanie korzystnej oferty banku może być dość czasochłonne, a gdy znaleźliśmy np. mieszkanie, na którym nam wyjątkowo zależy, warto ze sprzedawcą zawrzeć tzw. umowę rezerwacyjną. Czym ona jest? Na co zwrócić uwagę? Jakie koszty się z nią wiążą?

W czasach, gdy popyt na mieszkania jest tak wysoki, że deweloperzy potrafią wypowiedzieć zawarte z klientami umowy tylko po to, by sprzedać mieszkanie drożej innemu klientowi, a nowe lokale znikają, jak świeże bułeczki, czas pozyskania finansowania odgrywa bardzo duże znaczenie. Jak wspomnieliśmy już na wstępie, pozyskanie kredytu hipotecznego jest niezwykle czasochłonne, a bank przed podjęciem decyzji potrzebuje wielu dokumentów dotyczących zarówno samej nieruchomości, jak i tych świadczących o zdolności kredytowej kredytobiorcy. Jeśli zależy nam na zakupie konkretnej nieruchomości i boimy się, że może ona zniknąć, zanim załatwimy wszelkie formalności, warto rozważyć przygotowanie ze sprzedawcą tzw. umowy rezerwacyjnej.

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna jest obustronnym kontraktem, w ramach którego sprzedawca nieruchomości – deweloper, właściciel, etc. – deklaruje wyłączenie danego lokalu ze sprzedaży na czas oznaczony w umowie rezerwacyjnej. Dzięki temu osoba, która wnosi o rezerwację, np. mieszkania czy domu, ma czas na zweryfikowanie swojej zdolności kredytowej.

Zauważmy w tym miejscu, że sama umowa rezerwacyjna nie wiąże się z przeniesieniem własności, ani nie stanowi umowy przedwstępnej. Ma ona jedynie charakter czasowy. Jeśli w tym czasie, strona rezerwująca nie dokona dalszych kroków, sprzedawca może włączyć ofertę do dalszej sprzedaży.

Umowa rezerwacyjna występuje zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, jednak najczęściej stosowana jest właśnie na tym drugim. Deweloperzy nie zawsze jednak godzą się na długie okresy rezerwacyjne, z uwagi na znaczny popyt na mieszkania.

Co powinno znaleźć się w umowie rezerwacyjnej?

Co do zasady umowa rezerwacyjna nie należy do umów uregulowanych odrębnymi przepisami prawa, więc zawrzeć w niej można wszelkie zapisy zgodne z kodeksem cywilnym. Jest to bowiem tzw. “umowa nienazwana”. Nie ma także żadnych zapisów mówiących o tym, że umowa rezerwacyjna musi zostać wykonana na piśmie lub nośniku stałym, jednak do celów dowodowych warto wykonać ją właśnie w jednej z tych form. Zawarcie umowy rezerwacyjnej w formie ustnej, powinno zaś być opatrzone świadkami, którzy zgodzą się zeznawać na ewentualnej sprawie sądowej.

WAŻNE! Jeśli umowa rezerwacyjna zawiera w sobie elementy umowy przedwstępnej, to wymagana będzie w tym celu forma aktu notarialnego.

W przypadku, gdy mamy do czynienia jednak ze zwykłą umową rezerwacyjną, w jej treści należy zawrzeć przede wszystkim:

• Datę i miejsce zawarcia umowy
• Dane stron, np. dewelopera (w tym przypadku odpowiednie będzie podanie dokładnych danych rejestrowych, a także oznaczenie personalne osoby podpisującej umowę rezerwacyjną) lub właściciela / sprzedawcy mieszkania z rynku wtórnego (w tej sytuacji powinniśmy zawrzeć m.in. imię i nazwisko, numer dowodu, adres, PESEL)
• Dokładne oznaczenie nieruchomości, której dotyczy rezerwacja (lokalizacja, numer budynku, numer mieszkania)
• Czas, na jaki dokonywana jest rezerwacja danej nieruchomości
• Wysokość wpłaconego na rzecz sprzedawcy zadatku, zaliczki lub innej opłaty rezerwacyjnej.
• Konsekwencje zerwania umowy. Ma to szczególne znaczenie, jeśli zależy nam na danym mieszkaniu i jesteśmy pewni, że uda nam się pozyskać finansowanie. Wielokrotnie zdarza się tak, że mimo umowy rezerwacyjnej, nieuczciwy sprzedawca sprzedaje nieruchomość komuś innemu, po wyższej cenie. Rezerwujący dość często odpuszczają drogę sądową, ponieważ nie zawarli w umowie rezerwacyjnej wzmianki i ewentualnym odszkodowaniu za zerwanie warunków umowy.
• Możliwość wcześniejszego zakończenia umowy.
• Podpisy stron.

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Dość często spotykaną formą rezerwacji nieruchomości jest zawarcie umowy rezerwacyjnej, która zawiera w sobie także elementy umowy przedwstępnej. Oznacza to tyle, że umowa taka łączy ze sobą zarówno samą rezerwację nieruchomości, jak i rodzi zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Umowa taka wymaga jednak wskazania istotnych postanowień umowy przyszłej, która zmierzać będzie do przeniesienia własności na rezerwującego / kupującego mieszkanie czy dom.

Z uwagi na to, że umowa taka jest swego rodzaju żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej, pociąga za sobą konieczność zachowania odpowiedniej formy, o czym napisaliśmy już wcześniej. Bezwzględnie musi zostać wykonana w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Umowa rezerwacyjna a koszty

Zgodnie z tym, co napisaliśmy wcześniej, a mianowicie brakiem uregulowania umowy rezerwacyjnej przepisami prawa, w kwestii kosztów wszystko zależy od porozumienia stron. Deweloper wyłączający na jakiś czas nieruchomość z oferty może oczekiwać rekompensaty, jednak to, jakiej będzie ona wysokości, pozostaje wyłącznie w jego gestii. Pamiętajmy jednak, aby wszelkie koszty związane z rezerwacją danego lokalu zawrzeć na piśmie – najlepiej w samej umowie rezerwacyjnej.

Poszukujesz taniego kredytu hipotecznego? Porównaj oferty wielu banków całkowicie bezpłatnie.

Zdjęcie główne: Pexels