Czym jest pożyczka hipoteczna i dlaczego nie można mylić jej z kredytem mieszkaniowym?

Pożyczka hipoteczna, często utożsamiana z tym samym co kredyt hipoteczny, w swej istocie jest jednak zupełnie innym rodzajem kredytu zaciąganego – podobnie, jak kredyt mieszkaniowy – na wiele lat. Inne jest jej przeznaczenie, a także sama umowa kredytowa. Czym charakteryzuje się pożyczka hipoteczna? Jakie są jej plusy, a jakie zagrożenia z niej płyną? Czy warto zaciągać pożyczkę hipoteczną? O tym w dzisiejszym wpisie.

Kredyt hipoteczny

Osoby marzące o zakupie własnej nieruchomości, jak mieszkanie czy dom, w celu finalizacji transakcji w znakomitej większości korzystają z usług banków. W tym celu zaciągany jest tzw. kredyt hipoteczny, który charakteryzuje się tym, że finansowana przez instytucję nieruchomość jest jednoczesnym zabezpieczeniem zaciąganego kredytu. W przypadku, gdy przestajemy płacić miesięczne raty – z różnych powodów – bank ma prawo do przejęcia finansowanej nieruchomości, a my tracimy wszelkie poniesione wkłady (spłacone raty, a także początkowy udział własny). Nieruchomość przechodzi na wyłączną własność banku, który posiada do niej pełnię praw. My zaś – po ewentualnej dopłacie wszelkich związanych z kredytem kosztów – zostajemy – posługując się kolokwializmem – z niczym.

Aby zaciągnąć kredyt hipoteczny, musimy wykazać zdolność kredytową, która zależna jest m.in. od wysokości naszych dochodów, ponoszonych miesięcznie stałych wydatków, oceny kredytowej (punktacji potocznie nazywanej scoringiem), ilością osób w gospodarstwie domowym i kilku innych czynników, o czym szerzej w odrębnym wpisie. 

Gdy bank, po analizie naszych możliwości finansowych, wyrazi zgodę na kredytowanie, musimy także uiścić wkład własny. Zwykle wynosi on od 10 do 20 proc. finansowanej nieruchomości. Może się jednak zdarzyć, że instytucja zażąda od nas nawet 30 proc. Po podpisaniu umowy kredytowej stajemy się właścicielami nieruchomości, na której “rękę trzyma bank” do czasu spłaty przez nas wszystkich wymaganych rat. Jeśli tego nie zrobimy, bank ma prawo zrobić to, o czym napisaliśmy na wstępie. Proces opisujemy naturalnie w ogromnym skrócie, jednak dziś mieliśmy skupić się na charakterystyce pożyczki hipotecznej, a nie kredytu. A więc…

Czym jest pożyczka hipoteczna?

Pożyczka hipoteczna – w odróżnieniu od kredytu hipotecznego – nie jest zaciągana na zakup wymarzonego mieszkania, czy domu. Oczywiście z otrzymanych od banku pieniędzy możemy dokonać zakupu czego tylko chcemy – środki przeznaczyć można na dowolny cel – a więc także na zakup innej nieruchomości, jednak nie jest to stricte finansowanie hipoteki. 

Czym w ogóle jest hipoteka?

Zanim przejdziemy dalej warto poruszyć samą kwestię pojęcia “hipoteka”. Zgodnie z definicją, która świetnie obrazuje opisywany termin, hipoteka to “ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczona hipotecznie), służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości “ – Wikipedia.

Pożyczka hipoteczna – wymagana nieruchomość

Gdy wiemy już, czym w istocie jest hipoteka”, to aby można było mówić o pożyczce hipotecznej, niezbędne jest wcześniejsze posiadanie nieruchomości (mieszkania, domu, lokalu usługowego, lokalu handlowego, gruntu etc.), na której bank dokona zabezpieczenia. Gdy przestaniemy spłacać zaciągnięte zobowiązanie, instytucja może przejąć naszą nieruchomość w znacznie prostszy sposób, niż egzekucja komornicza, wyodrębnienie majątku, a następnie licytację, sprzedaż i spłatę długu wobec banku. Jak widać zatem, jest to dość ryzykowne posunięcie, jeśli nie mamy pewności regularnych spłat zaciągniętego zobowiązania. Warto dodać, że aby bank wyraził zgodę na zaciągnięcie przez nas pożyczki hipotecznej, nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie nie może być obciążona kredytem.

Pożyczka hipoteczna. Ile i na ile można pożyczyć pod zastaw mieszkania?

Jeśli rozważamy zaciągnięcie pożyczki pod zastaw mieszkania czy domu warto sprawdzić, ile jesteśmy w stanie pożyczyć i jakie warunki zaoferują nam banki. Oferty – co oczywiste – są różne, ale doświadczony doradca kredytowy pomoże znaleźć najlepszą z nich. W większości przypadków maksymalna kwota, jaką możemy otrzymać w przypadku pożyczki hipotecznej, to 70 procent wartości zastawianej nieruchomości. Jeśli zatem nasze mieszkanie jest warte aktualnie 400 tys. zł, to maksymalna kwota, którą pożyczy nam, bank wyniesie 280 tys. zł.

Oprocentowanie pożyczki hipotecznej jest zwykle niższe niż standardowego kredytu gotówkowego. Wiele banków – z uwagi na mniejsze ryzyko, które ponoszą – rezygnuje także z marży, koniecznego ubezpieczenia, a nawet prowizji.

Pożyczka hipoteczna charakteryzuje się zwykle dość długim okresem – często zaciągana jest nawet na 20 lat. Przed podjęciem decyzji warto zatem dokładnie przemyśleć jej wzięcie. Nie mamy bowiem pewności tego, czy na pewno będzie nas stać na spłatę pożyczki hipotecznej za np. 10 lat, a ustanowiona hipoteka, może doprowadzić do utraty naszego mieszkania.